Hisseli Taşınmazda Satış Krizi
Hissedar İzin Vermezse Ne Olur?
Hisseli tapuya sahip bir gayrimenkulün satışı söz konusu olduğunda, tüm paydaşların aynı fikirde olması işleri kolaylaştırır. Ancak uygulamada çoğunlukla hissedarlardan biri veya birkaçı satışa yanaşmaz. Peki, bu durumda satış sürecini tıkayan hissedara karşı hukuk ne der? Diğer hissedarların hakları nelerdir?
İşte bu düğümü çözecek temel hukuki yollar:
1. Kendi Payını Satma Hakkı
Hisseli taşınmazlarda her hissedar, taşınmazın tamamını değil, yalnızca kendi payını bir başkasına satma hakkına sahiptir. Bunun için diğer hissedarlardan izin almasına gerek yoktur. Ancak burada çok kritik bir engel vardır: Önalım (Şufa) Hakkı.
Önalım Hakkı Nedir? Bir hissedar payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer hissedarların o payı öncelikle satın alma hakkı vardır.
Risk: Eğer payınızı bir yabancıya satarsanız, diğer hissedarlar dava açarak satış bedeli üzerinden o payı sizden (veya yeni alıcıdan) geri alabilirler. Bu risk nedeniyle yatırımcılar genellikle hisseli tapu almaktan çekinirler.
2. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Eğer hissedarlar taşınmazın tamamının satılması konusunda anlaşamıyorsa ve pay satışı da çözüm olmuyorsa, kesin çözüm İzale-i Şuyu davasıdır.
Herkes Açabilir: Bu davayı açmak için çoğunluk gerekmez; tek bir hissedarın mahkemeye başvurması yeterlidir.
Mahkeme Yoluyla Satış: Mahkeme önce taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğine (bölünüp bölünemeyeceğine) bakar. Eğer taşınmaz bölünemiyorsa (ki şehirdeki daire ve dükkanlarda durum genellikle budur), taşınmaz icra yoluyla açık artırmada satılır.
Sonuç: Elde edilen gelir, masraflar çıktıktan sonra hissedarların payları oranında paylaştırılır. Bu yöntem, anlaşmazlığı kökten çözer ancak taşınmaz genellikle piyasa değerinin biraz altında satılabilir.
3. Noter Aracılığıyla İhtarname Çekmek
Dava sürecine girmeden önce, satışa engel olan hissedara noter kanalıyla bir ihtarname gönderilebilir. Bu ihtarnamede; taşınmazın satılmak istendiği, anlaşma sağlanamazsa İzale-i Şuyu davası açılacağı ve oluşacak mahkeme masrafları ile avukatlık ücretlerinin kendisine yükleneceği hatırlatılır. Bu hamle, karşı tarafı ikna etmek için etkili bir profesyonel adımdır.
Sonuç Olarak
Hisseli bir taşınmazda bir ortağın "satmıyorum" demesi, satışı imkansız kılmaz; sadece süreci yargıya taşır. Kanun, hiç kimseyi bir malda ortak kalmaya zorlamaz. Eğer ortaklar arasında rızai bir çözüm üretilemiyorsa, hukuk sistemi ortaklığın giderilmesi yoluyla her paydaşın hakkını almasını sağlar.
Not: Hisseli taşınmaz satışları ve ön alım hakları karmaşık süreler ve usuller içerir. Hak kaybına uğramamak için bir avukat desteğiyle hareket etmek en sağlıklı yoldur.